南京一套滨江学区房“降价”120万元拍卖，法拍房“首拍无人买”成惯例？

　　西临长江南临三汊河，小区配建学校由力学小学和南师附中树人学校办学……扬子晚报/紫牛新闻记者获悉，南京市中级人民法院近期将公开拍卖一套位于鼓楼区的“滨江学区房”，起拍价低于市价120万余元。

　　记者梳理发现，自去年以来，世茂滨江新城已有4套房屋被进行司法拍卖，但只有1套在第一次拍卖时即告成交，而法拍房出现“首拍无人买，二拍高价成交”的现象并非个案。对此，记者请业内人士从专业角度进行了分析。

　　小区配建学校由南京两所名校办学

　　本次拍卖的这套“滨江学区房”位于南京市鼓楼区南通路89号世茂滨江新城1幢3单元。近日，这套房屋被南京市中级人民法院“挂”上司法拍卖在线平台。

　　《拍卖标的调查情况表》显示，该房屋所在住宅楼总层数为28层，该房屋位于4层，建筑面积为149.24平方米，套内建筑面积为117.19平方米，建筑年代为2006年，土地使用权期限至2074年4月14日止。

　　关于这套房屋的具体情况，拍品介绍中称其楼层较低，视线部分被遮挡；卧室共三间，其中南向主卧一间、北向次卧两间、卫生间共两间。社区内规划有南京距离长江最近的五星级酒店、八大世界风情主题园林、拥有全球著名商业品牌的沿江休闲商业中心、幼儿园和中小学、大型购物超市及大型专业主题会所。

　　拍品介绍中表示，该小区配建学校为南京市力人学校。紫牛新闻记者了解到，该校由南京名校力学小学和南京师范大学附属中学树人学校共同举办，小学部由力学小学办学，初中部由树人学校办学，于去年开始招生。

　　市场估价811万余元，将以691万元起拍

　　专业机构受南京中院委托出具的资产评估报告认为，这套房屋位置状况较好；小区附近有多条公交线路，东接热河南路、郑和中路高架，距离龙江地铁站不足2公里；房屋位于南京市秦淮河入江口的长江沿岸地区，所在区域环境质量优，无大气、水、噪声污染；人文环境好，道路两侧绿化条件较好，区域景观总体较好。

　　此外，房屋周边有小区配有独立综合体，商服配套较好，外部配套设施状况较好，生活配套相对完善。

　　对此，专业机构对这套房屋给出了811.87万元的评估价值。紫牛新闻记者了解到，这套房屋将于4月29日上午10时，以691万元的起拍价在司法拍卖在线平台进行公开拍卖。目前，已有近3000人观看了拍卖信息，132人设置了提醒，但暂未有人报名参加。

　　紫牛新闻记者注意到，截至3月31日，这套房屋物业费欠费达2109.2元。南京中院提醒，标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费等均按国家及当地主管部门规定由相应主体承担，被执行人应承担的税费，由买受人先行垫付后在拍卖款中优先受偿，物业费欠费及可能存在的水、电等欠费均由买受人承担。

　　南京中院还在注意事项中还提醒，拍卖的房产是否受当地限购政策的限制，请自行到当地主管部门调查。若因不符合限购政策导致未能办理过户登记手续，后果及责任需自行承担。

　　【业内分析】

　　“首拍无人买，二拍高价成交”是何原因？

　　紫牛新闻记者梳理发现，自去年以来，该小区已有4套房屋进行司法拍卖。但在这其中，只有1套在第一次拍卖时成交，其余3套均因无人报名参拍而流拍。

　　业内人士向记者分析，这与该小区房屋市场估价较高进而起拍价格较高，且法拍房在交易过程中存在一些不确定因素有关。同时，司法拍卖中同一拍品在第二次拍卖时，起拍价会在第一次拍卖基础上继续降低，这让一些有意向的购买者主动放弃参加首拍，以期在二拍中“捡漏”。而这也造成一些发拍卖在二拍时，成交价明显高于首拍时的起拍价，甚至要高于市场评估价。

　　2020年9月，南京中院对世茂滨江新城5幢2单元一套建筑面积277.39平方米、市场估价为1037余万元的“江景学区房”进行拍卖，引发较高关注，但第一次拍卖因无人参加以流拍告终。

　　当年10月，这套房屋在第二次拍卖时以706万元的价格起拍，共有11人报名参加，竞价一度非常激烈。最终，二拍在延时55次后，以1063万元的价格成交，拍卖溢价超过50%，并且高于市场估价近26万元，这一成交结果印证了上述分析。

　　扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

　　校对 王菲